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同居期间买房,分手了,房子怎么办?

非婚同居买房,分手了,房子怎么办?

准夫妻同居期间共同买房,如今已越来越普遍了。虽然共同买房是对彼此一种爱的承诺,但世事难料,万一两人最终没能携手步入婚姻殿堂,分手后如何处置这房产,则成为头疼的大问题。

同居购房≠共同财产

同居关系不同于夫妻关系(本文所述的“同居关系”不包括“事实婚姻”的情形)。婚姻中所得财产除法律规定及夫妻双方明确约定分别所有外,婚后所得财产一般为共同共有。而同居关系期间所得财产则不然。同居关系析产纠纷可依据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条规定的“人民法院审理非法同居关系的案件,具体分割财产时,应照顾妇女、儿童的利益,考虑财产的实际情况和双方的过错程度,妥善分割。

”以及第9条规定的“解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。同居生活前,一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物,可参照最高人民法院〔84〕法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第18条规定的精神处理。”进行处理。简而言之,在同居关系期间各自所得的收入归各自所有,共同所得的收入和共同购置的财产归双方共有。所以,是否共同出资购置,共同付出是认定财产权属的关键。

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解决同居析产纠纷的三大原则

原则一:有约定的,约定优先

对于同居期间房产权属的认定,法院采纳约定优先的原则。如当事人对房产的权属有约定,在该约定未违反法律强制性规定的情况下,就视为有效并依据该约定处理当事人之间的房产归属。

原则二:无无约时,按贡献大小确定共有份额

在双方无法达成一致意见的情况下,同居期间双方共同出资购置的房产应当按照谁出资、谁享有的原则进行权属认定和分配,如能区分出资比例的,则依据出资比例按份享有,不能区分出资比例的,则等额分配。在审判实践中,大多法院认为,既然双方恋爱未果,不宜对系争房屋继续共有,该房屋可依法分割,分割时因考虑共有人对共有财产的贡献大小。根据双方的出资状况,判决房屋归一方所有,另一方酌情折价补偿对方。

原则三:公平原则

在非婚同居期间,女性通常是牺牲机会成本最多的或付出家务劳动量最大的一方。如果简单地按照经济贡献来分配财产,显然对女性一方不利,因为这些分配方法没有完全将女性的贡献力以货币的形式计算在内。因此,有不少法院在处理共有财产分割时会综合考虑同居关系持续时间、财产安排、子女抚养等因素,基于公平原则适当照顾对同居关系作出非直接经济贡献的一方、抚养子女的一方、有特殊困难的一方或无过错的一方。

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生活中,可能出于限购政策或使用公积金贷款等多方面的原因,出资人和产权登记权属人往往不同,从而导致购房的情形十分复杂,主要存在以下五种情形:(1)共同出资,登记在双方名下;(2)共同出资,登记在任意一方名下;(3)一方出资,登记在出资方名下;(4)一方出资,登记在双方名下;(5)一方出资,登记在非出资方名下。对此,小编根据法院普遍的做法进行简单的归纳总结,供各位参考。

双方共同出资且登记在双方名下的房产权属认定

在双方共同出资,且房产已登记在双方名下的情况下,首先应判断不动产登记簿所记载的登记状态是否为双方的真实意思。通常情况下,即使双方出资有较大差异,出资较多方(通常是男方)由于男女两性关系的特殊性,往往难以提出按出资确定所有权份额,故即使是不动产登记簿记载的登记状态为各占50%的按份共有或共同共有,也不能单纯据此确认双方达成了所有权份额或共有关系的约定,应考虑出资的因素。如双方出资相差不大,仅有些许差别,可以依据登记的份额状态或共同共有状态确认所有权份额关系。但如果悬殊过大,则应考虑出资的因素,超过出资比例的份额可以视为附条件的赠与。该种处理方式,已为很多部分判决确认。

双方共同出资登记在一方名下的房产权属认定

普遍来讲,同居关系期间共同购买但登记在一方名下房产或以该方名义签订买卖合同的,如果另一方有充分证据证明房产是由双方共同出资购置的,对财产的取得均有贡献的,该房产应认定为双方共同所有。另一方要求分割的,人民法院应根据照顾妇女、子女的原则,并结合财产的实际情况予以合理分配。

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一方出资并登记在该方名下房产权属的认定

如果同居期间房屋是一个人出资购买,并登记在该方名下或以出资方名义签订买卖合同,对于此种情形,可径行依据出资认定为登记的权利人所有或认定为出资人享有权益的房产。如另一方认为对同居期间生活照顾较多,可以要求权利人给予一定的补偿。

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出资了就一定享有房屋权益吗?那可不一定哟!

案例:张女士与何先生于2011年4月相识并开始同居。2013年4月,两人首付共同出资以何先生的名义按揭购买了涉案房屋,并由张女士每月向银行偿还贷款。现两人已不存在同居关系。现张女士要求分割该房产。但何先生辩称,该房屋系其与胞姐共同出资购买,与张女士没有任何关系。在审理过程中,张女士主张其曾向还款账户的账号上汇款,用于偿还购房贷款。但张女士对此未向法院提供相关证据。

法院认为,张女士主张涉案房屋系双方同居间共同购买的,但张女士未能提供其支付了购房款的直接证据证实其主张,且张女士申请法院调取的相关汇款证据仅可证实其曾向何先生偿还购房贷款的还款账户中汇入相关款项,不能证实本案涉及房屋系其与何先生共同购买的。故法院对张女士分割房产的诉求不予支持。但对于张女士同居期间给付何先生的款项,在双方无法继续婚约的情况下,作为接受给付一方继续占有对方的大额钱款款或贵重物品等就没有了法律上的依据,其继续占有将会构成民法上的不当得利,根据相关法律规定,现张女士要求何先生返还该款,理由成立,法院予以支持。

所以,在双方共同出资,但房屋权属只登记在一方名下或者一方出资,房屋权属却登记在非出资方名下的情形时,如果出资方没有相关证据证明其出资是用于双方共同购房的,那么法院可能会认定房屋归产权登记方,另一方支付的款项按照借款处理。

成说小建议

为避免分手后双方因房屋纠纷对薄公堂,成说律师给大家献上几点小建议:

1、同居期间购买房产或其他重大财产时,双方可事先签订财产协议,对房屋等财产的出资购买以及权属进行约定。约定的方式最好采用书面形式,由双方签名确认。如无书面约定,对于口头约定,应录音录像。

2、如果没有约定财产归属的,则要保存好购房合同、付款票据或其他付款凭证。

3、双方最好在签署购房合同的时候签上两人的姓名,避免日后房产纠纷

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